Dubai-Mietrendite ehrlich gerechnet — Brutto, Netto und das echte Geld

Service Charges — die größte Position, die niemand richtig erklärt

Service Charges sind in Dubai der größte fixe Kostenblock und werden in AED pro Quadratfuß und Jahr ausgewiesen — was die Vergleichbarkeit zwischen Towern erleichtert, sobald man die Größenordnung kennt. Der Marktbereich liegt 2026 zwischen AED 10 (sehr einfache JVC-Wohngebäude) und AED 35 pro sqft/Jahr (Burj Khalifa, Address Beach Resort, einige Palm-Towers). Die meisten Investmentlagen liegen zwischen AED 14 und 22.

• JVC, Dubai South, IMPZ: AED 10–15 pro sqft/Jahr
• Marina, Business Bay (Standardtowers): AED 16–22 pro sqft/Jahr
• Downtown, Bluewaters, Creek Harbour: AED 20–28 pro sqft/Jahr
• Palm Jumeirah, Burj Khalifa, Address-Marken: AED 28–35+ pro sqft/Jahr

Diese Charges enthalten typischerweise: Master-Community-Beiträge (Reinigung der Straßen, Beleuchtung, Sicherheit auf Quartiersebene), Tower-spezifische Aufwendungen (Reinigung, Pool, Gym, Concierge, Lift-Wartung), Reservebildung für Großreparaturen, Versicherungspauschale für das Gemeinschaftseigentum und Verwaltungsvergütung. Nicht enthalten: Ihre eigene Stromrechnung (DEWA, separat abgerechnet), Internet, persönliche Versicherung, eventuelle Möbel-Abnutzung.

Für eine 100-m²-Wohnung (≈ 1.080 sqft) bei AED 18/sqft sind das jährlich AED 19.440 — rund 5.000 Euro Service Charges pro Jahr. Bei einer Bruttomiete von AED 150.000 macht das 13 Prozent der Mieteinnahmen aus. Im Tower mit AED 30/sqft sind es bereits AED 32.400, oder 22 Prozent der Bruttomiete — eine erhebliche Renditedämpfung, die zwingend in die Kaufentscheidung gehört.

Leerstand — die übersehene Position

Die offiziellen Marktstatistiken weisen für Dubai Leerstandsquoten zwischen 8 und 14 Prozent aus, je nach Quartal und Lage. Diese Werte umfassen jedoch das gesamte Stadtgebiet inklusive überdimensionierter neuer Master-Pläne mit verzögerter Anbindung. In den investorenrelevanten Lagen (Marina, Downtown, Palm, Business Bay, JBR, Bluewaters, Creek Harbour) lag der reale Leerstand 2026 im Schnitt zwischen 3 und 7 Prozent.

In der Renditerechnung kalkulieren wir konservativ mit 5 Prozent Leerstand. Das bedeutet: Bei einer Bruttomiete von AED 150.000 ziehen Sie AED 7.500 als "vermeidbare Lücke zwischen Mietverhältnissen" ab. Diese Position wird in optimistischen Modellen unterschlagen, was zu Renditeüberschätzungen von 30 bis 50 Basispunkten führt.

In Kurzzeit-Vermietungs-Modellen (Holiday Homes über Airbnb, Booking.com etc.) ist die Auslastung mit 65 bis 78 Prozent zu modellieren — höher in der Hauptsaison (November–April), niedriger im Sommer. Die Bruttoeinnahmen liegen 20 bis 35 Prozent höher als bei Langzeitvermietung, die Nebenkosten ebenfalls (Reinigung, Plattformgebühren, Möblierung). Netto liegt der Vorteil bei guter Operativ-Strukturierung bei 8 bis 15 Prozent gegenüber Jahresvermietung.

Drei Beispielrechnungen — solide, gut, sehr gut

Beispiel 1: Solide Rendite. Sie kaufen eine Ein-Zimmer-Wohnung in Business Bay, 65 m², für AED 1,3 Mio. Marktübliche Bruttomiete: AED 80.000 p.a. (6,2 Prozent brutto). Service Charges AED 18/sqft × 700 sqft = AED 12.600. Property Management 5 Prozent von Bruttomiete = AED 4.000. Versicherung AED 1.200. Leerstand 5 Prozent = AED 4.000. Nettoertrag = AED 58.200. Erwerbsnebenkosten (DLD 4 % + sonstige Gebühren + Makler 2 %): rund AED 90.000. Effektives Investment AED 1,39 Mio. Nettorendite = AED 58.200 ÷ AED 1.390.000 = 4,2 Prozent.

Beispiel 2: Gute Rendite. Zwei-Zimmer-Wohnung in Marina, mittlerer Tower, 100 m², AED 2,1 Mio. Bruttomiete AED 160.000 (7,6 Prozent brutto). Service Charges AED 20/sqft × 1.080 sqft = AED 21.600. Property Management AED 8.000. Versicherung AED 1.800. Leerstand 5 Prozent AED 8.000. Netto AED 120.600. Investment inkl. Nebenkosten AED 2,24 Mio. Nettorendite = 5,4 Prozent.

Beispiel 3: Sehr gute Rendite. Drei-Zimmer-Wohnung in JVC, neu fertiggestellt, 130 m², AED 1,8 Mio. (JVC ist Renditelage, Wertzuwachs schwächer als Premium-Lagen). Bruttomiete AED 165.000 (9,2 Prozent brutto). Service Charges AED 13/sqft × 1.400 sqft = AED 18.200. Management AED 8.250. Versicherung AED 1.800. Leerstand 6 Prozent AED 9.900. Netto AED 126.850. Investment inkl. Nebenkosten AED 1,93 Mio. Nettorendite = 6,6 Prozent.

Die drei Beispiele zeigen: Höchste Bruttorendite (JVC) führt nicht automatisch zur höchsten Nettorendite-Differenz gegenüber Premium-Lagen, weil Service Charges in günstigeren Towern proportional einen größeren Anteil der Bruttomiete fressen. Die ehrliche Nettorendite-Sortierung zwischen Lagen ist enger, als die Bruttorenditen vermuten lassen.

Kurzzeit- versus Langzeitvermietung — Renditen, Aufwand, Risiko

Langzeitvermietung (Standardvertrag 12 Monate, Mieter zieht ein, Sie haben die Wohnung de facto ein Jahr lang nicht gesehen) ist der Standardpfad. Sie ist personell anspruchslos, gerichtsfest über Ejari, und liefert die in den vorigen Abschnitten gerechneten Nettorenditen.

Kurzzeitvermietung über DTCM-lizenzierte Holiday-Home-Plattformen ist legal, gut reguliert (DTCM lizenziert die Operator) und kann gerade in touristisch starken Lagen (Marina, JBR, Downtown, Palm) 8 bis 15 Prozent höhere Nettorenditen liefern. Sie ist jedoch operativ aufwendig — entweder bauen Sie eine eigene Operation auf (nicht empfehlenswert ohne lokales Team) oder Sie nutzen einen lizenzierten Operator, der typischerweise 18 bis 25 Prozent der Bruttoeinnahmen behält.

Die wichtigste Frage bei Kurzzeitvermietung: Ist Ihr Tower überhaupt für Holiday Homes zugelassen? Manche Owners-Associations untersagen Kurzzeitvermietung über die Master-Community-Regeln. Vor dem Kauf zwingend prüfen.

Wie Sie die Nettorendite messbar verbessern

Der größte Hebel ist die richtige Tower-Auswahl beim Kauf — und das beginnt nicht beim Preis, sondern bei den Service Charges. Zwei Towers in derselben Lage mit identischem Kaufpreis können in den jährlichen Service Charges 30 bis 50 Prozent auseinanderliegen. Eine Reduktion von AED 22 auf AED 16 pro sqft bei einer 100-m²-Wohnung sind AED 6.480 jährlich — bei 7 Prozent Eigenkapitalkosten der Renditebeitrag eines AED 92.000 zusätzlich gut investierten Eigenkapitals.

Der zweite Hebel ist die Mietpreis-Disziplin. Viele Eigentümer setzen die Erstmiete zu niedrig an, weil sie schnell vermieten wollen. Eine zu niedrige Erstmiete drückt die Folgemieten über die RERA-Mietsteigerungs-Index-Caps für die nächsten fünf bis acht Jahre. Wir kalkulieren bei jeder Erstvermietung den marktoptimalen Mietpreis mit ein bis zwei Wochen Reserve-Vermarktung — die marginalen Tage Leerstand sind ein vielfaches Mal durch die höhere Basis-Miete gerechtfertigt.

Der dritte Hebel ist die Kostendisziplin: Insurance jährlich vergleichen (15 bis 25 Prozent Spreizung am Markt), Property-Management-Vertrag jährlich überprüfen, Strom- und Wasserabschlag korrekt verrechnen, kleinere Reparaturen sammeln statt einzeln beauftragen. Über fünf Jahre summieren sich Disziplin-Gewinne auf 30 bis 60 Basispunkte Rendite.