Häufig gestellte Fragen.

In den als Freehold deklarierten Gebieten — dazu zählen Dubai Marina, Downtown Dubai, Palm Jumeirah, Business Bay und Emirates Hills — können Ausländer Immobilien ohne Einschränkungen erwerben. Der Käufer benötigt nur einen gültigen Reisepass, keinen Wohnsitz in den VAE und keinen lokalen Partner. Die Eigentumsübertragung erfolgt zentral beim Dubai Land Department (DLD), die Maklertätigkeit wird durch die RERA (Real Estate Regulatory Agency) überwacht.

Die Standardkosten beim Kauf einer Dubai-Immobilie umfassen: 4 % DLD Transfer Fee (zur Hälfte zwischen Käufer und Verkäufer üblicherweise verhandelt), 2 % Maklerprovision plus 5 % VAT, AED 4.000 Transfer-Gebühr beim DLD, AED 580 Title-Deed-Gebühr und ca. AED 2.000–3.500 NOC-Gebühr beim Developer. Auf einen Kaufpreis von 1 Mio. EUR rechnen Sie also mit etwa 6–7 % Nebenkosten — keine Grunderwerbsteuer wie in Deutschland.

Bei Bestandsimmobilien ist die Transaktion durch DLD-Standardverträge gut abgesichert, ein Anwalt ist optional. Bei Off-Plan-Käufen und komplexen Strukturen (Mehrfacheigentum, Trust-Strukturen, Joint Ventures) empfehlen wir einen UAE-zugelassenen Immobilienanwalt einzubinden — typische Honorare liegen bei AED 8.000–25.000 für die Due Diligence + Vertragsprüfung.

Bei einer Bestandsimmobilie mit Cash-Käufer typischerweise 4–6 Wochen: 2 Wochen Due Diligence, 1 Woche NOC-Beantragung beim Developer, 1 Woche Termin-Buchung beim DLD, dann die eigentliche Eigentumsübertragung an einem Tag. Bei Off-Plan dauert es länger — Sie zahlen ratenweise nach Bauvergangenheit und erhalten die Title Deed erst nach Hand-Over.

Off-Plan bezeichnet Immobilien, die noch nicht fertig gebaut sind. Käufer profitieren typischerweise von 10–20 % Discount gegenüber dem späteren Fertigstellungspreis und können in 5–6 Raten über 2–4 Jahre zahlen. Die Verzinsung des eingesetzten Kapitals ist dadurch oft attraktiv. Risiken: Bauverzögerung, Marktrisiko und Developer-Risiko — wir prüfen jeden Developer auf Bonität, Track Record und Escrow-Compliance.

Jeder lizenzierte Developer in Dubai muss alle Kundenzahlungen für ein konkretes Bauprojekt auf einem RERA-überwachten Escrow-Konto verwahren. Auszahlungen aus dem Konto an den Developer sind nur entsprechend des dokumentierten Baufortschritts möglich. Bei Bauverzögerung oder Insolvenz schützt das Konto die einbezahlten Investorengelder — ein erheblicher Unterschied zu den Regelungen in vielen anderen Märkten.

Die etablierten Premium-Developer mit der besten Track-Record-Bilanz sind Emaar, Damac, Sobha Realty, Nakheel, Meraas, Aldar (Abu Dhabi-fokussiert), Omniyat, Ellington Properties, Binghatti, Azizi und Dubai Holding. Innerhalb dieser pflegen wir direkte Beziehungen, die uns Zugang zu Pre-Launch-Allokationen und Vorzugskonditionen sichern.

Im aktuellen Marktumfeld liegen die Brutto-Mietrenditen für Premium-Apartments in Dubai zwischen 6 und 9 %, für Villen und Townhouses zwischen 4 und 6 %. Netto-Renditen nach Service-Charges, DEWA, Management-Gebühren und 5 % VAT auf Mieten liegen typischerweise 1.5–2 Prozentpunkte darunter. Die genauen Zahlen variieren stark zwischen den Lagen — Dubai Marina + Business Bay tendieren zu höheren Mietrenditen, Palm Jumeirah + Emirates Hills zu niedrigeren bei stärkerer Wertentwicklung.

In den VAE wird auf Mieteinkünfte aus Wohnimmobilien (lange Vermietung) keine Einkommen-Steuer erhoben — Sie haben in Dubai keine Einkommens-Steuer und keine Vermögens-Steuer. Bei Kurz-Vermietung (Holiday Homes / Airbnb-Lizenz) fallen 5 % VAT auf die Miet-Erlöse an. Achtung: in Deutschland (oder Ihrem Wohnsitzland) können Mieteinkünfte trotzdem deklarierungs- und ggf. steuerpflichtig sein — wir empfehlen eine grenzüberschreitende Steuerberatung.

In den VAE fällt keine Capital-Gains-Tax auf den Verkauf einer privaten Immobilie an. Beim Verkauf entstehen lediglich die DLD-Transfer-Fee (2 % Käufer-Anteil zahlt zukünftiger Eigentümer), die Maklerprovision und ggf. NOC-Gebühren. Den vollen Veräußerungsgewinn (in EUR umgerechnet zum Wechselkurs am Verkaufstag) können Sie behalten — Achtung wieder: in Ihrem Wohnsitzland gelten u.U. andere Regeln.

Das UAE Golden Visa über Immobilieninvestment gewährt Aufenthaltsrecht für 10 Jahre (erneuerbar). Voraussetzung: Sie kaufen eine fertig gestellte Immobilie im Wert von mindestens AED 2.000.000 (ca. 510.000 EUR). Off-Plan zählt nur, wenn der Bau abgeschlossen ist und mindestens AED 2 Mio. einbezahlt wurden. Das Visum gilt für den Hauptinhaber + Ehepartner + unverheiratete Kinder + Eltern. Wichtig: das Visa erfordert keinen Wohnsitz in Dubai, aber Sie müssen alle 6 Monate kurz einreisen, damit es nicht erlischt.

Jede Maklertätigkeit in Dubai erfordert eine gültige RERA-Lizenz und einen registrierten Trade-Name beim DLD. Ein RERA-zertifizierter Makler ist haftbar für die korrekte Repräsentation der Immobilie, die ordnungsgemäße Vertragsabwicklung und die Einhaltung der Anti-Money-Laundering-Regeln (AML). Heinzmann Partners ist als RERA-zertifizierte Boutique-Beratung registriert.

Die "No-Objection Certificate" (NOC) ist eine Freigabe-Erklärung des Developers, dass alle Service-Charges, Forderungen und sonstigen Verbindlichkeiten am Stichtag beglichen sind. Ohne NOC kann das DLD die Eigentumsübertragung nicht durchführen. Die Beantragung dauert typischerweise 5–10 Werktage und kostet AED 1.500–3.500 je nach Developer.